!Nižšie nájdete Excel so vzorcami splátok a porovnaním!
Pôvodne som mal v úmysle použiť populistický titulok “Stopárov sprievodca výberom hypotéky”, keďže tak som sa cítil počas uplynulých týždňov v náručí schopnejších či úplne neschopných finančných poradcov (aké honosné to meno) daných bánk. No finálny názov sa mi zdá výstižnejší a aspoň nevzbudzuje pocit, že informácie v ňom uvedené sú na 100% pravdivé (uvítam opravu nepresností a chýb).
Toto je môj prvý slovenský príspevok, pretože je o jave typickom pre Slovensko a pre slovenského mladého človeka, ktorý nekupuje byt za jeho zostatkovú cenu, ale za trhovú. Neraz od šťastného majiteľa, ktorý ho kúpil práve za tú zostatkovú… Už trocha odbočujem, preto späť k téme.
Témou je porovnanie dvoch z troch najčastejšie sa vyskytujúcich spôsobov splácania (rôzne spôsoby znižovania marže, či naviazania marže na euribor vynechávam, tam je debata širšia, nakoľko úrok sa mení každé 3 či 6 mesiacov):
- anuitné (konštantné)- výška splátok je konštantná počas celého obdobia fixácie
- lineárne (degresívne) – výška splátky istiny je konštantná počas celého obdobia splácania, mení sa výška úroku
- progresívne – výška splátok rastie
Venovať sa budem porovnaniu prvých dvoch. Predtým si však vysvetlíme nejaké pojmy, keďže príspevok je pre bežného smrteľníka, ktorý sa rád nechá nachytať na med nízkeho úroku. Ale to už znova odbočujem 🙂 Takže späť k pojmom:
- fixácia – znamená zamrazenie úroku na určitú dobu tak aby sa klient vyhol riziku výkyvu úrokov na trhu s nevýhodou, že tieto úroky môžu aj klesnúť – spravidla platí, že čím dlhšie obdobie fixácie, tým horší úrok
- istina – suma, ktorú si klient požičia od banky a ktorú postupne klient spláca v splátkach spolu s pravidelným úrokom za požičanie
- úrok – pravidelný poplatok banke za to, že klient má od nej peniaze
- celkové preplatenie – suma, ktorú za celé obdobie splácania klient zaplatí banke (t.j. istina + všetky úroky + všetky jednorázové a pravidelné poplatky + poistenia atď.)
Vysvetlili sme si pojmy, tak sa môžeme dostať k nešťastnému príbehu typického smrteľníka, ehm, klienta banky alebo teda šťastného majiteľa nehnuteľnosti:
- klient navštívi rôzne banky – ako prvú samozrejme tú, kde mu chodí výplata
- v každej z bánk mu vysvetlia výhody a špeciálne úkony, ktoré musí dodržať, aby mal čo najnižší úrok, prípadne trocha zahmlia úskalia novej super akcie, ktorú určite pozná z TV
- klient sa nakoniec rozhodne pre tú banku, ktorá mu dá najnižší úrok, v lepšom prípade si vyberie tú, kde má najnižšie preplatenie
Ponaučenie číslo 1 – nie je dôležitý úrok, ale celkové preplatenie. Banky veľmi rady započítavajú rôzne poplatky ako vedenie hypotekárneho účtu v rozmedzí od 3-4 EUR/mesiac. Ďalej tu máme rôzne povinné životné poistenia (pre prípad neschopnosti splácať) v rozsahu od 0,5 do 10 EUR/mesiac alebo nutnosť poistenia nehnuteľnosti v danej banke, resp. partnerskej poisťovni.
Vráťme sa od príbehu šťastného smrteľníka k typom splátok a prečo vlastne existujú. Anuitné splácanie poskytuje rovnakú výšku splátok počas celého obdobia fixácie, kedy je úrok fixný. Výhodou je, že rodinka si vie presne naplánovať cash flow (tok peňazí, alebo jednoducho povedané – mesačné výdavky), nevýhodou je, že spočiatku sa spláca úrok ku istine vo veľkom nepomere, takže po istej dobe splácania nastáva u smrteľníka nepríjemné prekvapenie koľko iba bolo z istiny splatené – najčastejšie v prípade snahy vyplatiť alebo refinancovať hypotéku v inej banke. Stáva sa tak nechtiac rukojemníkom danej banky. Ako si ukážeme neskôr, od tretiny dĺžky hypotéky sa začína rozdiel badateľne prejavovať a potom je to už iba horšie.
Ponaučenie číslo 2: To, že klient spláca vysokú splátku neznamená, že banke vrátil tak veľa peňazí ako si môže myslieť
Lineárne splácanie má v splátke zahrnutú vždy rovnakú časť splátky istiny (istina rozdelená na počet mesiacov dĺžky hypotéky) a k tomu je pripočítaný úrok z nesplatenej istiny za dané obdobie (mesiac). Takže splátka postupne klesá, keďže úrok sa počíta zo stále nižšej sumy. Nevýhodou je, že naplánovať cashflow je trocha komplikovanejšie a nie každý sa môže “finančne cítiť” na prvé obdobia splátok. Výhoda je taká, že istina stabilne klesá a keď sa nájde banka, ktorá poskytne lepšie podmienky, nie je problém, aby sa klient zobral a prefinancoval hypotéku. Pri tomto spôsobe splácania môže banka robiť určité obštrukcie s maximálnou výškou úveru, či poskytnutým úrokom alebo extra požiadavkou na zábezpeku (založenú nehnuteľnosť), keďže prvé splátky sú vyššie.
A teraz prichádza čerešnička na torte – to, prečo čitateľ tohoto textu musel pretrpieť hlúpe výlevy autora a blbé a nezáživné príbehy – súbor s porovnaním mesačných splátok anuitného a lineárneho spôsobu splácania, ktorý sa dá stiahnuť ako XLS alebo ako ODF (pre tých, čo majú radi Open Office tak ako ja).
Ponaučenie číslo 3: Pri anuitnom splácaní klient prepláca v porovnaní s lineárnym – pri pôžičke 100.000 EUR na 30 rokov pri úroku 4,3% je rozdiel preplatenia 13.000 EUR, je to daň za nižšie prvé splátky, alebo po lopate povedané – klient dlhšiu dobu dlžil banky viac peňazí, preto viacej zaplatil na úrokoch.
Ponaučenie číslo 4: Ak klient plánuje predčasne splatiť hypotéku, je lepšie zvoliť lineárne splácanie, pričom cca od do tretiny až polovice obdobia je anuitné splácanie voči lineárnemu najnevýhodnejšie (spláca sa iba úrok z vysokej nesplatenej čiastky). V prípade 100.000 EUR na 30 rokov pri úroku 4,3% je pri anuitnom splácaní vrátených o 15.500 EUR menej z istiny a 9.300 celkovo menej uhradené, čiže rozdiel cca 6.000 si banka necháva.
V uvedenom súbore v treťom hárku sumou E8:E187 dostaneme uhradené splátky lineárneho splácania v polovici obdobia, sumou I8:187 dostaneme uhradené splátky anuitného splácania v polovici obdobia splácania. Keď spočítame rozdiel týchto hodnôt s rozdielom splatených istín, dostávame sa k číslu 9387,72 – 15.562,26, čo je -6.174,54.
Tento bod sa môže zdať trocha scestný, keďže sa vlastne miešajú hrušky s jablkami. No pre niekoho, kto si môže dovoliť platiť viac poslúži ako vhodná motivácia výberu správneho typu splácania ako alternatívy k mimoriadnym splátkam.
V priložených súboroch sú uvedené príklady splácania na 10, 20 a 30 rokov. Nechávam na čitateľa, aby sa pohral s danými číslami, povytváral grafy a pošpekuloval, čo je preňho najvýhodnejšie. Uvažujem mesačné úročenie a mesačné splátky s rovnakým počtom dní jednotlivých mesiacov v roku (môžme povedať, že základňa je 30/360, t.j. rok ma 360 dní a každý mesiac 30 dní).
Záverom dodám, že je na každého zvážení, čo je preňho najvýhodnejšie. Zastávam však názor, že mladý človek – ak môže, nech platí spočiatku viac, časom prídu aj iné záväzky a nižšie splátky padnú vhod (čo je podľa mňa dôvod, prečo progresívne splácanie nemá budúcnosť ako príliš rizikové – tlačenie bordelu pred sebou s domnienkou, že raz bude mať silu bordel odstrániť, ale s rizikom, že možno ju už nebude mať a bordel už nepotlačí).